Ngân hàng bảo lãnh tài chính cho bất động sản: “Gánh phí” bao nhiêu để hài hòa?

Thảo luận trong 'Thông tin mua bán, cho thuê, chung cư, nhà đất' bắt đầu bởi sunviewtown0912, 19/4/15.

SEO: Ngân hàng bảo lãnh tài chính cho bất động sản: “Gánh phí” bao nhiêu để hài hòa? trên google !


Website đang trong giai đoạn chạy thử nghiệm (BETA) và chờ cấp phép ICP/MXH của BTTTT.
  1. Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/7 tới đây quy định: Tất cả các dự án căn hộ bán ra thị trường đều phải mua bảo lãnh của ngân hàng.
    Quy định mới được đánh giá là hạn chế rủi ro cho người mua nhà nhưng vẫn dấy lên những băn khoăn, lo ngại... Khách hàng sẽ không còn rủi ro Biệt thự bỏ hoang, chung cư tiền tỷ để cho cỏ dại mọc... là hình ảnh tại những dự án “bánh vẽ” mà chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết tiến độ bàn giao căn hộ.

    Vụ việc bà Châu Thị Thu Nga, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Housing Group, chủ đầu tư dự án nhà ở B5 Cầu Diễn (Hà Nội) đã nhận tiền của nhiều khách hàng nhưng dự án không thực hiện được; dự án Grand Pacific Hải Phòng, khách hàng đã nộp hàng chục nghìn đô la nhưng tới nay đã 3 năm vẫn chưa nhận được nhà... Đây chỉ là vài dẫn chứng phản ánh tình trạng chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết với khách hàng. Theo luật sư Nguyễn Mạnh Thuật, Công ty Luật hợp danh Đông Nam Á, nhiều trường hợp khách hàng đành đội đơn tới văn phòng luật sư nhờ trợ giúp pháp lý, khởi kiện đòi chủ đầu tư dự án thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà hoặc hoàn trả tiền, rất nhiều trường hợp trong đó chủ đầu tư đã lâm vào tình trạng mất khả năng thanh toán nợ đến hạn. Như vụ việc xảy ra đối với Dự án Petroland- mark, Dự án chung cư Mỹ Phú, Dự án tổ hợp cao cấp Tricon Tower...
    [​IMG]
    Từ 1/7/2015, các dự án bất động sản phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.
    (ẢNH: TOÀN VĂN)
    Thông thường, khách hàng luôn là người chịu nhiều thiệt thòi, tổn thất. Trước thực trạng này, để đảm bảo an toàn số tiền khách hàng đã đóng cho chủ đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 01/7/2015 quy định, các dự án bất động sản bắt buộc phải được ngân hàng thương mại thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết thì ngân hàng có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.Căn hộ Sunview Town

    Cần có cơ chế cụ thể Quy định mới được đánh giá là hạn chế rủi ro cho người mua nhà nhưng lại dấy lên những băn khoăn, lo ngại là khi chưa có văn bản hướng dẫn về mức phí bảo lãnh bao nhiêu thì phù hợp; cơ chế bảo đảm chủ đầu tư và ngân hàng không thể bắt tay nhau đánh tháo hợp đồng nhằm trục lợi...

    Những lo ngại này hoàn toàn có cơ sở, bởi với ngân hàng mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận là điều đương nhiên. Vì vậy, nếu không có quy định mức phí bảo lãnh, các ngân hàng tự ý đưa ra mức phí khủng, rốt cục chủ đầu tư tính phí bảo lãnh vào chi phí khiến người mua nhà phải mua với giá cao hơn là điều khó tránh khỏi. Theo tính toán của luật sư Nguyễn Mạnh Thuật, với mức phí bảo lãnh (bao gồm các loại chi phí hành chính khác do ngân hàng qui định) thông thường hiện nay dao động từ 2 - 4% tổng giá trị giao dịch yêu cầu bảo lãnh. lãnh khoảng 1,2 triệu đồng/m2 vậy, nếu căn hộ 60m2 thể lên tới 72 triệu đồng. Khi được hỏi về mức phí bảo lãnh bao nhiêu là phù hợp, đa phần chủ đầu tư lưỡng lự, từ chối trả lời phóng viên. Một chủ đầu tư xin giấu tên phân trần: “Các dự án của chúng tôi bàn giao đúng tiến độ cho khách hàng, không có khiếu nại, khiếu kiện”.

    Ông này lo ngại, ngoài việc thực hiện các thủ tục đầu tư dự án theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư lại phải thuyết trình tính khả thi của dự án để được ngân hàng bảo lãnh tài chính, rất mất thời gian. Bên cạnh đó, do đặc thù giá trị bất động sản rất cao, giờ tính thêm phí bảo lãnh khiến khách hàng phải mua nhà với giá đắt. Bởi vậy, ông này đề xuất cần thiết quy định có độ mở để tùy dự án bất động sản mà khách hàng yêu cầu bảo lãnh hoặc không bảo lãnh.

    Theo chuyên gia kinh tế - TS. Nguyễn Minh Phong, nếu quy định trong hợp đồng không chặt chẽ, chủ đầu tư sẽ bắt tay với ngân hàng bằng cách gây ra sự cố trục trặc hợp đồng, rồi trả lại tiền cho khách hàng, sau đó bán sản phẩm này ra ngoài để ăn chênh lệch. “Trường hợp này hoàn toàn có thể xảy ra vì ngân hàng vừa ăn phí bảo lãnh, vừa ăn chênh lệch từ bán nhà thì họ sẵn sàng bắt tay với chủ đầu tư để đánh tháo hợp đồng...” - ông Phong cảnh báo. Quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ hạn chế rủi ro đối với khách hàng. Tuy nhiên, cũng rất cần thiết phải phát huy vai trò của cơ quan Nhà nước, ở đây là Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng, trong việc xây dựng cơ chế chính sách nhằm bảo đảm lợi ích hài hòa giữa khách hàng, chủ đầu tư, ngân hàng.LAN ANH - BÁO VOV